С переходом на нотариальную систему заверения Договоров купли-продажи, многие участники рынка недвижимости в Черногории стали считать, что роль адвокатов упразднена, т.к. за законность процесса теперь отвечает нотариус.
Точно, что нотариус несет ответственность за законность договора купли-продажи, т.е. договаривающиеся стороны докажут свою личность, что предмет купли-продажи ясный и не двусмысленный, что покупатель ознакомлен с обременениями и ограничениями объекта недвижимости (если таковые имеются) и что обязательства по договору будут выполнены - после оплаты покупателем полной стоимости, продавец должен подписать Clausulu Intabulandi, без которой невозможно зарегистрировать нового владельца.
Тем не менее, этого может быть недостаточно, т.к. существуют другие аспекты объектов недвижимости, которые не вписываются в Свидетельство о собственности (List nepokretnosti):
- если речь идет о покупке земли – разрешено ли строительство, и если да, то, что можно строить; совпадают ли кадастровый и урбанистический участки; нужна ли согласность от владельцев соседних участков или можно самостоятельно подавать документы на строительство и т.д....
- если объект построен без Разрешения на строительство – существует ли возможность легализации (вписан ли в существующий пространственный план)
- если объект находится на стадии строительства – соблюдены ли инвестором все параметры из Разрешения на строительство; соответствует ли объект проекту. Это важно для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта после завершения строительства; защищены ли интересы покупателя в случае, если инвестор не в состоянии выполнить обязательства по Договору и существуют ли механизмы компенсации затрат
- существовали ли определенные споры в прошлом и нерешенные имущественные отношения, которые могли бы оказать потенциальное влияние на новых владельцев.
Я привел всего лишь несколько примеров и ситуаций, которые могут быть присущи определенной недвижимости, и которые не вписываются в Свидетельство о собственности (List Nepokretnosti), и частично или вообще не появляются в самом Договоре купли-продажи.
От этих и многих других неприятностей Вас может защитить профессиональный и ответственный адвокат, который представляет только Ваши интересы как покупателя.
Итак, совет эксперта: воспользуйтесь услугами профессионального адвоката! За сравнительно скромную сумму гонорара, относительно вкладываемых в покупку средств, Вы можете сэкономить много нервов, средств и времени.
Иван Дашич,
Директор Агентства недвижимости Montenegro Prospects из Котора.
